武廣線之長沙站：天量供應的野蠻生長

深圳卓越地產在市府板塊的樓盤蔚藍海岸，以精細的園林贏得不少口碑。

長沙站

　　長沙，這一廣州與武漢中間的省會城市，隨著武廣高鐵的開通，無疑將最為受益，而這一利好，已經在長沙的樓市中逐步體現，一個全新的樓市板塊“武廣新城”已經成為全城炙手可熱的焦點。
　　在我早期的記憶里，長沙的湘江、橘子洲頭、岳麓山愛晚亭只是存在于毛主席詩詞中的文化符號。但是此次長沙之行之后，他們在我心中已經成為了長沙這個“超級大盤”中的景觀和配套。
　　長沙人正在享受著低樓價所帶來的“幸福”，但是與之對應的是不少外來發展商的“郁悶”和掙扎。或許，高鐵為長沙帶來新的經濟發展和城市發展機遇，而這也將成為長沙樓市變局新的起點。
　　300萬人口，樓市“食量”超廣州
　　如 果 說 廣 州 是 個“ 大 工地”，長沙可以說是一個正在開發中的“超級大盤”。打開一張本地發布的《長沙樓市圖》，發現地圖上密密麻麻都布滿了樓盤，在這個占地1.18萬平方千米的大地盤分成了10多個大型的地產板塊，每個板塊都有數十個樓盤在售。
　　在長沙市巡城的短短幾天里，記者所到之處都可以發現不少樓盤在建或者在售。據當地媒體資深人士介紹，目前長沙在售的樓盤就已經超過200個，還有不少正在動工建設中，這些樓盤動不動就是數百畝，甚至上千畝。面積遠大于長沙的廣州市，目前活躍樓盤只在100個左右，并且不少還是袖珍樓盤。另外，長沙城區人口才不到300萬人，廣州已經超過1000萬。雖然長沙人口不到廣州的三分之一，但是長沙的房地產銷售面積近幾年都超過廣州，今年1至10月份長沙銷售面積已經超過1000萬平方米。
　　這一切不禁讓記者驚嘆，長沙樓市正在“野蠻生長”，而廣州房地產已經過了這個粗放型的階段，進入了“修煉提升”期。
　　如果把長沙地圖逆時針轉90度，可以發現，長沙的布局其實與廣州有些類似。以湘江為界，位于河西的岳麓區近似于廣州的“河南”海珠區，以前偏遠的岳麓區由于長沙市政府的搬遷，已經發展成一個新興的區域。在湘江的東面，是長沙的老城區。而武廣高鐵長沙站所在的雨花區類似廣州當年的天河區，目前隨著武廣高鐵的建設的推進以及長沙地鐵2號線的動工，一個全新的板塊武廣新城正在逐步成為全市的新焦點。圍繞長沙市中心還有不少郊區大盤，匯聚著全國各地的外來品牌發展商。
　　無論是穿越外環路，還是在舊城區、湘江邊，都隨處可見有樓盤在售或者施工吊塔，不少路口的大型廣告牌也被房產廣告所占據，在昏黃的夕陽下，長沙就像一個正在忙碌施工的“超級大盤”。
　　人手兩三套房，剛需不明顯
　　“相比深圳、廣州，長沙人可幸福多了”，在長沙黃興路步行街旁邊的一個酒吧里，在一家廣州開發商營銷部工作的長沙妹子周曉薇說道。
　　說長沙人幸福可不是信口開河，今年6月，長沙再次獲得由中國排行榜網等機構頒發的“中國十大最有幸福感城市”稱號，并且排位從去年的第十名升至第9位。在曉薇看來，長沙人擁有幸福感，除了長沙人喜歡娛樂消費之外，最大的生活開銷之一房子的價格“便宜”也是重要的原因之一。
　　“長沙本地人很多手上都有2至3套房子。”周曉薇說，首先很多人夫妻雙方單位都有分房，因此結婚的剛性需求明顯小于廣州深圳等外來人口為主的城市。而即使沒有單位的本地人，由于政府的拆遷，也往往得到一筆不小的拆遷補償，可以買到不錯的房子，因此當地的拆遷戶有“拆遷富”之稱。
　　在不少外來發展商的營銷人士看來，長沙是一個娛樂城市，因此長沙人本身也喜歡把錢花在吃喝、衣著和娛樂上面。長沙人不像其他廣州、深圳等地的人喜歡買房、炒房，很多人手上有幾套房子，往往是因為有需求，單位分的房子比較遠，在離單位較近的地方再買一套，小孩讀書方便，再買一套。
　　“廣東人手上有10塊錢，最多敢花個5塊錢，另外5塊錢想著怎么錢生錢，”從廣州到長沙開發商業房地產的長沙廣州服飾城副總經理朱文軍伸出十指比劃著，“長沙人不一樣，多數人是有10塊錢要花9塊5，年輕人甚至有10塊錢想花11塊，另外一塊錢是借錢花。”
　　從另外一個不標準的房價收入比可以說明這樣一個問題。在今年7月發布的一份《中國城市房價排行榜》顯示，長沙一手樓市均價僅為3951元，位于43位，甚至低于南昌、貴陽、蘭州等內地城市。但是在今年上半年，長沙G D P總量排名居全國省會城市第9位。不少業內人士也都紛紛表示，長沙的樓價與經濟表現明顯不匹配。
　　而用周曉薇的話來說，雖然長沙的房價也在漲，但是漲幅遠比其他城市低，“長沙工薪階層中等收入大概一個月可以買一平方米的房子，但是廣州和深圳，中等收入工薪階層大概需要兩個月以上才能買一平方米的房子”。
　　“無償贊助長沙人改善居住條件”
　　在目前，開發商和消費者的利益往往并不一致。長沙也是如此，消費者的“幸福”對于開發商來講卻是一種“痛苦”。
　　“現在還有一些外來發展商在虧損”，來自廣州的開發商營銷人員吳先生開玩笑說，“用我們老總的話說，我們公司每年都‘無償’贊助幾千萬元給長沙人民改善居住條件”。
　　長沙樓市的“價格洼地”，吸引了不少外來發展商進駐長沙開發房地產。自2003年起，外來發展商開始大舉進軍長沙房地產。據了解，目前長沙市共有房企1400多家，其中長沙以長房、華盛、鑫遠、創遠為代表的本土房企，占了一半以上。
　　“現在長沙房地產是群雄爭霸”，該營銷人士表示，外來的發展商中多數以在國內有一定知名度的品牌發展商為主。據介紹，外來房企中，形成了三股主要的力量，首先是來自廣州、深圳以及包括香港在內的粵派地產，其中包括在長沙首個推出精裝修房的廣州上市國企珠江實業，還有保利、恒大、碧桂園、利海等企業。深圳也不落后，深圳萬科、華潤、卓越、佳兆業都在長沙有項目推出，香港四大家族中則有和黃、恒基、新世界，此外坊間傳聞富力地產也已經在長沙物色地塊。第二大群體是浙江房企，綠城、國都、南都、中天集團等20多家浙江房企都進駐長沙。第三大群體是北京房企，包括中國水電、融科置地、北京新興等房產公司。
　　“除了早期能夠以比較低的價格從政府或者發展商手中拿地的開發商能夠活得比較滋潤之外，其他不少發展商是微利甚至是虧損”。據業內人士介紹，由于長沙土地供應量非常龐大，直接導致了供應量的大增，甚至可以說是“天量的供應量”。
　　據業內資深人士介紹，早期由于政府為了解決資金難題，采取了“修路給地”的方式，不少搞基建的開發商從政府手上拿了大量的土地。因此目前在整個長沙的土地交易中，直接由政府控制的不到2成，大量的二手土地在市場上流通，土地市場非常不透明。
　　在長沙東部一樓盤，其開發商告訴記者，“我們的地通過政府招拍掛拿的，200多萬一畝，旁邊的開發商才幾十萬一畝，今年市場好，我們能賣到一平方米4000元才能保本，去年賣3000多元都是虧損”。
　　在2007年7月拍出的有“中國地王”之稱的北辰實業92億地王，雖然在去年年底高調宣布動工，但是至今仍未有產品推出。業內人士透露，北辰地塊附近的樓盤樓面地價成本才幾百元，而北辰地王的樓面地價達到2421元/平方米，經營難度明顯加大。
　　而在整體供應量方面，業內人士透露，長沙近幾年每年推出的新貨不會少于1200萬平方米，而近幾年的一手成交量都在800萬平方米左右，雖然今年1至10月份的成交突破1000萬平方米，但是由于長期以來的存貨積壓，長沙的這種供大于求的局面，將會持續多年。
　　城市檔案
　　3000年歷史“楚漢名城”
　　長沙為湖南省省會，是一座具有3000年歷史的“楚漢名城”，位于湖南省東部，湘江下游 長 瀏 盆 地 西 緣 ，總 面 積11819.5平方千米(即1.18萬平方千米)，其中長沙市區面積969平方千米；長沙市總人口646.5萬人，其中長沙市區人口289.3萬（2009年）。
　　2008年，長沙市G D P、工業總產值和地方財政收入實現“三個三的突破”，即G D P突破3000億元，達3007億元，增長15%；工業總產值突破3000億元，為3100億元，總量躍居全國省會城市第10位，三大產業結構由3、2、1首次成功改寫為2、3、1的排列；地方財政收入突破300億元，達到342億元，增長30.3%。
　　長沙市轄長沙市區(由芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區5個城區組成)及長沙縣、望城縣、寧鄉縣、瀏陽市，共五區三縣一市。長沙房地產開發以長沙市區為主，但是隨著城市化的進程以及長株潭一體化進程的推進，各個區域都有房地產開發項目，總體分布相對分散，各個區域中樓盤檔次參差，滿足不同層次的需求，并沒有形成明顯的豪宅區或者定位清晰的板塊效應。(本文來源：南方網)